GModG und BEG-Reform 2026: Was Hausverwaltungen und WEG jetzt bei Heizungs- und Sanierungsentscheidungen beachten müssen

Stand: 3. August 2026. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage für Wohnungseigentümergemeinschaften ein und ersetzt keine Rechtsberatung.

Im Juli 2026 treffen zwei Regeländerungen aufeinander, die jede Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen, die über ihre Heizung oder eine energetische Sanierung nachdenkt. Am 10. Juli 2026 wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) — die Novelle des bisherigen „Heizungsgesetzes" — beschlossen; seit dem 29. Juli 2026 ist es in Kraft. Und zum 21. Juli 2026 ändert die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ihre Konditionen, insbesondere bei der Heizungsförderung über die KfW. Für Verwaltungen und Beiräte heißt das: Wer eine Beschlussvorlage vorbereitet, muss beide Änderungen kennen — sonst wird über eine veraltete Grundlage abgestimmt.

Zwei Änderungen, ein Zeitfenster

Die beiden Neuregelungen sind rechtlich getrennt, greifen für Ihre Entscheidung aber ineinander: Das GModG regelt Pflichten (welche Heizung wann zulässig ist), die BEG-Reform regelt die Förderung (wie viel Zuschuss es dafür gibt). Eine WEG-Beschlussvorlage, die nur eine der beiden Seiten betrachtet, ist unvollständig.

GModG: seit 29. Juli 2026 in Kraft

Nach dem parlamentarischen Beschluss vom 10. Juli 2026 wurde das GModG am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 Teil I Nr. 226) und ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft; einzelne Regelungen folgen zum 1. Januar 2027. Das GModG löst damit die bisherigen Regeln des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ab — unter anderem entfällt die Pflicht, jede neue Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie zu betreiben. Für die WEG ist dabei entscheidend: Eine allgemeine Austauschpflicht für funktionierende Bestandsheizungen enthält das GModG nicht — es besteht also kein Grund zu Panik-Beschlüssen. Eine Beschlussvorlage sollte den nun geltenden Rechtsstand sauber und mit Stand-Datum abbilden. Wie die Übergangsregeln und die Anforderungen im Bestand konkret wirken, haben wir in unserem Beitrag dazu eingeordnet, was das Heizungsgesetz 2026 im Bestand wirklich vorschreibt.

BEG-/KfW-458-Reform ab 21. Juli 2026: was sich für Mehrfamilienhäuser ändert

Die Heizungsförderung für Wohngebäude (KfW-Programm 458) wird zum 21. Juli 2026 umgestellt. Die für WEG wichtigsten Punkte:

• ✓Grundförderung 30 Prozent — unverändert.
• ✓Klimageschwindigkeitsbonus: von +20 auf +16 Prozentpunkte reduziert (erste weitere Degression ab 1. Februar 2027).
• ✓Einkommensbonus jetzt gestaffelt: +40 Prozentpunkte (zu versteuerndes Haushaltseinkommen bis 30.000 €), +30 Prozentpunkte (bis 40.000 €), +10 Prozentpunkte (bis 50.000 €). Der Bonus knüpft am Einkommen der selbstnutzenden Eigentümer an — in einer gemischten WEG mit vermieteten und selbstgenutzten Einheiten fällt er je Wohnung unterschiedlich aus.
• ✓Effizienzbonus (+5 Prozentpunkte) und der Emissionsminderungszuschlag für Biomasse entfallen.
• ✓Maximaler Fördersatz steigt von 70 auf bis zu 80 Prozent — erreichbar aber nur mit dem hohen Einkommensbonus, also für einkommensschwächere Selbstnutzer, nicht für vermietete Einheiten.

Für die WEG ist die Kernbotschaft: Die Förderquote ist nicht mehr für alle Wohnungen gleich. Eine seriöse Beschlussvorlage rechnet die Förderung deshalb nicht pauschal, sondern differenziert nach Eigentümerstruktur. Den größeren Rahmen der BEG-Änderungen 2026 fasst unser Überblick über die BEG-Förderung 2026 zusammen.

Der iSFP-Hebel für die WEG: Förderrahmen über mehrere Wirtschaftsjahre

Neben dem Heizungstausch fördert die BAFA Einzelmaßnahmen an Gebäudehülle und Anlagentechnik (BEG EM) mit 15 Prozent. Wer diese Maßnahmen aus einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) ableitet, erhält +5 Prozentpunkte iSFP-Bonus (also 20 Prozent) — und, oft übersehen, einen verdoppelten Förderrahmen: die förderfähigen Höchstkosten steigen von 30.000 € auf 60.000 € pro Wohneinheit und Jahr. Der Bonus gilt für Maßnahmen, die innerhalb von 15 Jahren nach Erstellung des iSFP umgesetzt werden.

Genau hier liegt der strategische Wert für eine WEG: Ein iSFP macht aus einem großen Sanierungsstau eine planbare Abfolge geförderter Einzelschritte über mehrere Wirtschaftsjahre — Dach in einem Jahr, Fassade im nächsten, jeweils mit erhöhtem Bonus und verdoppeltem Kostenrahmen je Wohneinheit. Das lässt sich sauber mit dem Wirtschaftsplan und der Erhaltungsrücklage abstimmen. Was ein solcher Fahrplan leistet, erklärt unser Ratgeber zum individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP).

Die WEG-Beschlussvorlage: was hineingehört

Damit die Versammlung tragfähig entscheiden kann, sollte die Vorlage enthalten:

1. Rechtlicher Rahmen mit Stand-Datum auf Basis des geltenden GModG (in Kraft seit 29.07.2026, BGBl. 2026 Teil I Nr. 226).
2. Technische Optionen (z. B. Wärmepumpe, Wärmenetz-Anschluss) mit grober Kostenspanne.
3. Differenzierte Förderrechnung nach Eigentümerstruktur — nicht eine Pauschalquote.
4. Finanzierung: Erhaltungsrücklage, Sonderumlage, ggf. WEG-Kredit; Verteilung der Kosten.
5. Zeit- und Antragsplan in der richtigen Reihenfolge (siehe unten).

Die eigentumsrechtliche Einordnung — ob es sich um eine Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung handelt und welche Mehrheiten und Kostenverteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz gelten — ist der sensibelste Teil und sollte im Zweifel anwaltlich geprüft werden. Die fachlichen Grundlagen dazu finden Sie in unseren Grundlagen zum Heizungstausch in der WEG.

Antragsreihenfolge: der teuerste Formfehler

Der häufigste und teuerste Fehler in der Praxis: zu früh beauftragen. Ein Förderantrag ist zu stellen, sobald ein Liefer- oder Leistungsvertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung der Förderzusage vorliegt — der Vertrag darf also die Förderung voraussetzen. Wird ohne eine solche Bedingung fest beauftragt, bevor der Antrag läuft, ist die Förderung verloren. Für die WEG heißt das: Beschluss fassen, Vertrag mit Förder-Bedingung schließen, Antrag stellen — in dieser Reihenfolge, und idealerweise mit fachlicher Begleitung, die den Zeitpunkt sauber setzt.

So strukturiert eine unabhängige Energieberatung die Entscheidung

Als Ingenieurbüro aus der Region Hatten/Oldenburg begleiten wir Verwaltungen und Beiräte unabhängig — ohne Bindung an ein Heizungs- oder Handwerksunternehmen. Wir liefern die differenzierte Förderrechnung, den iSFP als mehrjährigen Fahrplan und eine entscheidungsreife, mit Stand-Datum versehene Grundlage für Ihre Eigentümerversammlung. Sprechen Sie uns für die unabhängige Energieberatung für Ihre WEG an.

FAQ

Müssen WEG jetzt sofort ihre Heizung tauschen?

Nein. Das GModG ist seit 29. Juli 2026 in Kraft, enthält aber keine allgemeine Austauschpflicht für funktionierende Bestandsheizungen — diese dürfen weiter betrieben und repariert werden. Ein Heizungstausch wird durch Alter, Zustand und Wirtschaftlichkeit ausgelöst, nicht durch eine Schlagzeile. Rechtliche Details vor der Beschlussfassung anwaltlich prüfen lassen.

Ändert die BEG-Reform die Förderhöhe für unser Mehrfamilienhaus?

Ja. Ab 21. Juli 2026 gelten neue Boni: Der Einkommensbonus ist gestaffelt (+40/+30/+10 Prozentpunkte), der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt auf +16 Prozentpunkte, Effizienz- und Biomasse-Bonus entfallen, der maximale Fördersatz steigt auf bis zu 80 Prozent. Die tatsächliche Quote hängt von der Eigentümerstruktur ab. Förderfähigkeit und -höhe richten sich nach der jeweils gültigen KfW-Richtlinie; kein Rechtsanspruch auf Fördergewährung.

Was bringt ein iSFP der WEG konkret?

Er verdoppelt bei Einzelmaßnahmen den förderfähigen Kostenrahmen von 30.000 € auf 60.000 € je Wohneinheit und Jahr, bringt +5 Prozentpunkte Bonus und macht die Sanierung über mehrere Jahre planbar. Förderfähigkeit und -höhe richten sich nach der jeweils gültigen BAFA-Richtlinie; kein Rechtsanspruch auf Fördergewährung.

Wann muss der Förderantrag gestellt werden?

Sobald ein Liefer-/Leistungsvertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung der Förderzusage vorliegt. Nicht ohne diese Bedingung fest beauftragen, bevor der Antrag läuft — sonst entfällt die Förderung. Maßgeblich ist die jeweils gültige BAFA-/KfW-Richtlinie; kein Rechtsanspruch auf Fördergewährung.

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Autor

Jan Brinkmann — Dipl.-Ing., dena-zugelassener Energieeffizienz-Experte (GIH), DGNB- und BiRN-Auditor, BAFA-Sachverständiger. Ingenieurbüro Brinkmann, Hatten & Norderney.

Kein Rechtsanspruch auf Fördergewährung. Maßgeblich sind die jeweils gültigen BAFA- und KfW-Richtlinien. Angaben Stand 3. August 2026 — Förderdetails vor Umsetzung auf bafa.de und kfw.de prüfen; maßgeblicher Gesetzestext des GModG auf recht.bund.de (BGBl. 2026 Teil I Nr. 226). Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

• ✓KfW-458-/BEG-Reform ab 21.07.2026 — KfW-Produktseite/Merkblatt 458. Stand 2026-07-11.
• ✓iSFP-Bonus (BEG EM): 15 % + 5 Pp, Kostenrahmen 30.000 → 60.000 €/WE/Jahr — bafa.de/energiewechsel.de.
• ✓GModG: BGBl. 2026 Teil I Nr. 226 (verkündet 28.07.2026, in Kraft 29.07.2026). recht.bund.de.
• ✓WEG-Recht (Beschluss/Mehrheiten/Kosten): WEG i. d. F. WEMoG — allgemeine Orientierung; Detailfragen an Jurist/Anwalt.